Immobilie verkaufen mit bestehender Finanzierung – was ist zu beachten?
Viele Eigentümer stehen vor dieser Situation: Die Immobilie soll verkauft werden, doch das Darlehen ist noch nicht vollständig zurückgezahlt. Grundsätzlich ist ein Verkauf trotz laufender Finanzierung möglich – allerdings sollten einige wichtige Punkte frühzeitig geklärt werden.
Darf man eine finanzierte Immobilie überhaupt verkaufen?
Ja. Auch wenn noch ein Kredit besteht, sind Sie als Eigentümer grundsätzlich verkaufsberechtigt. Allerdings ist die finanzierende Bank durch eine Grundschuld im Grundbuch abgesichert. Diese muss im Zuge des Verkaufs gelöscht oder übertragen werden.
Spätestens beim Notartermin wird geregelt, wie die offene Restschuld beglichen und die Grundschuld freigegeben wird.
Wie läuft die Ablösung des Darlehens ab?
Im Regelfall wird der noch offene Kreditbetrag aus dem Verkaufserlös zurückgezahlt. Der Käufer überweist den Kaufpreis – unter Umständen über ein Notaranderkonto oder direkt an die Bank. Nach vollständiger Begleichung erteilt die Bank eine sogenannte Löschungsbewilligung, damit die Grundschuld im Grundbuch gelöscht werden kann.
Wichtig: Lassen Sie sich frühzeitig eine Ablösebescheinigung von Ihrer Bank erstellen. Diese gibt Auskunft über die aktuelle Restschuld und mögliche Zusatzkosten.
Vorfälligkeitsentschädigung – fällt sie an?
Wird ein Immobiliendarlehen vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung zurückgezahlt, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese soll den Zinsverlust ausgleichen, der der Bank durch die vorzeitige Kündigung entsteht.
Die Höhe hängt unter anderem ab von:
- Restlaufzeit des Darlehens
- Zinssatz im Vergleich zum aktuellen Marktzins
- Höhe der Restschuld
Je nach Konstellation kann die Vorfälligkeitsentschädigung mehrere tausend Euro betragen. Deshalb ist eine genaue Kalkulation im Vorfeld entscheidend.
Gibt es Alternativen zur Ablösung?
In bestimmten Fällen kann ein bestehendes Darlehen auf eine neue Immobilie übertragen werden (sogenannte Pfandfreigabe mit Übertragung der Grundschuld). Das ist besonders interessant, wenn der vereinbarte Zinssatz günstiger ist als der aktuelle Zinssatz.
Ob dies möglich ist, entscheidet jedoch die Bank im Einzelfall. Ein frühzeitiges Gespräch mit dem Finanzierungspartner schafft hier Klarheit.
Reicht der Verkaufserlös zur vollständigen Tilgung?
Gerade bei kürzerer Haltedauer oder in schwankenden Marktphasen sollte geprüft werden, ob der erzielbare Kaufpreis ausreicht, um:
- Restschuld
- Vorfälligkeitsentschädigung
- Verkaufsnebenkosten
vollständig zu decken. Eine realistische Marktpreiseinschätzung ist daher unerlässlich, um finanzielle Risiken zu vermeiden.
Gute Vorbereitung zahlt sich aus
Der Verkauf einer finanzierten Immobilie erfordert eine enge Abstimmung zwischen Eigentümer, Bank, Makler und Notar. Mit der richtigen Planung lässt sich der Prozess jedoch reibungslos gestalten.
Wichtig sind:
- Frühzeitige Kontaktaufnahme mit der Bank
- Schriftliche Bestätigung der Restschuld
- Transparente Kostenkalkulation
- Marktgerechte Preisstrategie
So behalten Sie jederzeit die wirtschaftliche Kontrolle.
Sie möchten Ihre Immobilie trotz laufender Finanzierung verkaufen?
Wir unterstützen Sie bei der realistischen Wertermittlung, koordinieren die Abstimmung mit Ihrer Bank und begleiten Sie sicher bis zum Notartermin. Kontaktieren Sie uns für eine persönliche und unverbindliche Beratung in Marl – gemeinsam finden wir die passende Lösung für Ihre Situation.